Soluții de dezvoltare pentru afaceri

Obiectivism şi subiectivism în evaluarea garanţiilor

By on 15 September 2010 in Credite IMM

Dacă înainte de 2008, creditele se dădeau aproape cu ochii închişi, de multe ori cu garanţii pe bunuri care în condiţii normale nici măcar nu ar fi avut vocaţie de garanţie, iată că am ajuns şi vremea când orice finanţator suflă şi în iaurt şi îşi ia toate măsurile de precauţie pentru ca sumele oferite sub formă de împrumuturi să poată fi recuperate integral şi cât mai rapid. În sensul acesta, condiţiile de finanţare s-au înăsprit, sumele aprobate au scăzut, iar garanţiile solicitate sunt evaluate mult mai prudent şi trebuie să acopere într-o proporţie mai mare împrumuturile. Chiar şi cu aceste măsuri de siguranţă, însă, se întâmplă adeseori ca pe o piaţă imobiliară inactivă cum este cea din prezent, sumele împrumutate să nu poată fi recuperate integral sau cel puţin nu foarte rapid.

În aceste condiţii, atât pentru finanţatori, cât şi pentru proprietarii de imobile se nasc anumite întrebări: Cum trebuie evaluate garanţiile? Care sunt valorile reale ale acestora? Care este raportul optim între valoarea garanţiei şi suma creditată? – şi aşa mai departe … Din nefericire, la nici una dintre aceste întrebări răspunsul nu este unul concret, exact şi general valabil. Vom vedea şi de ce. Înainte de aceasta, însă, haideţi să vedem cum se face o evaluare, mai exact evaluarea unui imobil.

Pentru determinarea valorii unui imobil, evaluatorul are la dispoziţie trei abordări principale, fiecare cu anumite metode sau tehnici specifice.

  • Prima este abordarea prin comparaţia vânzărilor. În cadrul acestei abordări, se caută alte imobile cât mai asemănătoare cu imobilul evaluat care au fost tranzacţionate (cazul ideal) sau ofertate pe piaţă şi, prin procedee specifice, valorile lor de tranzacţionare (sau ofertare) sunt ajustate în funcţie de diferenţele semnalate între aceste imobile şi imobilul evaluat. În final se obţin anumite valori ale imobilelor comparabile şi se va selecta valoarea considerată cea mai adecvată.

  • A doua abordare este abordarea prin costuri. Aceasta presupune determinarea valorii imobilului pe baza costului resurselor care ar fi necesare pentru obţinerea unui imobil identic pornind de la zero. Evaluarea se face pe baza informaţiilor culese de pe piaţă cu privire la preţurile terenurilor, ale materialelor de construcţii, costul forţei de muncă ş.a.m.d.

  • Cea de-a treia abordare este abordarea prin venituri. În cadrul acesteia se încearcă să se determine valoarea pe baza veniturilor pe care le poate genera proprietatea respectivă, făcând apel la informaţii de pe piaţă cu privire la raportul dintre valorile altor imobile şi veniturile pe care le generează acestea.

Înainte de a merge mai departe, trebuie precizat faptul că orice evaluare urmăreşte un scop specific, în funcţie de care se va obţine şi un anumit tip de valoare. Astfel, evaluarea s-ar putea face în scopul stabilirii valorii de piaţă, în scopul garantării împrumutului, în scopul asigurării imobilului, în scopul raportării financiare etc. Nu orice abordare şi metodă este total adecvată pentru orice scop, însă pe o piaţă ideală, activă şi transparentă, toate cele trei abordări ar trebui să conducă spre valori apropiate ale imobilului evaluat.

Din nefericire, însă, lucrurile nu sunt atât de simple. Mai ales pe o piaţă inactivă cum este cea din ziua de azi, valoarea obţinută în urma unei evaluări este o estimare mai mult sau mai puţin acurată, dar întotdeauna parţial subiectivă a valorii imobilului în cauză. De unde provine doza mai mare sau mai mică de subiectivism în determinarea acestei valori? Ea provine din alegerile şi estimările pe care evaluatorul este obligat să le facă pe parcursul procesului de evaluare.

În primul rând, evaluatorul trebuie să aleagă abordările şi metodele cele mai adecvate pentru determinarea tipului specific de valoare urmărit. Bineînţeles că această alegere se bazează pe anumite reguli, însă până la urmă ea rămâne o alegere subiectivă, pasibilă de eroare. O alegere greşită a abordărilor şi/sau metodelor poate duce la o determinare nerealistă a valorii.

În al doilea rând, adeseori pe piaţă nu există tranzacţii suficiente cu proprietăţi comparabile sau, dacă există, informaţiile despre acestea nu sunt transparente. Prin urmare, evaluatorul trebuie să identifice doar acele informaţii reale care îi pot fi de folos în evaluare. Mai mult, dacă informaţiile existente vizează cu preponderenţă oferte şi nu tranzacţii încheiate, evaluatorul trebuie să identifice acel coeficient cu care trebuie să ajusteze valoarea de ofertă pentru a obţine valoarea de tranzacţionare cea mai probabilă. Cu alte cuvinte, el trebuie să aproximeze cât ar fi dispus vânzătorul să scadă din pretenţiile sale pentru a vinde proprietatea în cauză.

S-ar putea ca în alte aspecte, informaţiile să existe dar să fie discrepante. Spre exemplu, informaţiile cu privire la costurile de edificare a unei construcţii ar putea fi diferite în funcţie de furnizorul materialelor sau de prestatorul lucrărilor. Evaluatorul va trebui să determine valorile cele mai probabile şi mai adecvate, pentru a obţine un cost cât mai realist.

Există, desigur, şi alte estimări pe care un evaluator trebuie să le facă. Una dintre acestea ar putea fi, de exemplu, estimarea veniturilor pe care le-ar putea genera o anumită proprietate (venituri din chirii, în mod special). Toate alegerile şi estimările amintite, precum şi altele, sporesc gradul de subiectivism al valorii obţinute în urma evaluării.

Care este, însă, rostul acestei discuţii despre subiectivismul în evaluare?

Mai întâi, proprietarii trebuie să înţeleagă faptul că valoarea pe care o atribuie ei proprietăţilor lor diferă de valoarea atribuită de finanţatori. Am întâlnit nu puţine cazuri în care proprietarii şi-au evaluat imobilele la valori cel puţin duble faţă de valorile estimate de finanţator, şi aceasta din pricina contribuţiei valorii sentimentale pentru proprietar, a cunoştinţelor limitate despre piaţă, a unor investiţii nerezonabile făcute în acele proprietăţi fără mărirea corespunzătoare a valorii lor etc. S-ar putea chiar ca unele proprietăţi să nu aibă vocaţie de garanţie pentru anumiţi finanţatori (să nu fie acceptate în garanţie), chiar dacă în opinia proprietarilor ele au valori semnificative.

Apoi, proprietarii şi finanţatorii deopotrivă trebuie să înţeleagă că evaluarea nu este o ştiinţă exactă, ci mai degrabă ştiinţă îmbinată cu artă. Ea foloseşte procedee ştiinţifice, dar se bazează şi pe capacitatea de estimare a evaluatorului, pe intuiţia sa, pe cunoştinţele sale necuantificabile despre piaţă ş.a.m.d. Prin urmare, orice raport de evaluare trebuie citit cu atenţie pentru a se observa care sunt premisele de la care se porneşte, care sunt estimările făcute şi cât de realistă este valoarea rezultată la final. Cu doar câteva cunoştinţe de bază, rămâi uimit de ceea ce găseşti în unele rapoarte de evaluare.

Nu în ultimul rând, trebuie să înţelegem că necesitatea evaluării este reală. Nimeni nu cunoaşte mai bine piaţa specifică a unui imobil decât un evaluator activ, ancorat în realităţile pieţei. Un astfel de evaluator dispune de o bază de date solidă cu tranzacţii şi oferte suficient de multe pentru a reduce la minim riscul de eroare în evaluare, este conştient de tendinţele pieţei şi are la îndemână instrumentele necesare determinării unei valori cât mai reale. Deşi costul unei evaluări nu este de neglijat, el poate însemna de multe ori diferenţa între profit şi pierdere.

Dorin Pantea

Despre autor

Despre autor: Dorin este consultant credite şi responsabil pentru promovarea creditelor ROMCOM prin intermediul birourilor ROMCOM din ţară. S-a alăturat echipei ROMCOM în 2007. .

Abonează-te

Rămâi la curent cu ultimele noutăți prin abonarea la newsletter-ul ROMCOM.

Sus